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J’ai raté une bonne affaire!

transilien

Comme monsieur tout le monde, je pars de zéro dans l’investissement immobilier! Je suis actuellement intéressé par l’immobilier et je suis à la recherche d’un bien qui soit rentable et qui me ramène un cashflow positif tous les mois! Souvent ces deux notions sont étroitement liées. J’ai fait la visite d’un immeuble pour investir dans un lot de 2 appartements à Nogent-l’Artaud. il s’agit d’un minuscule village en périphérie de l’Île de France (donc très loin, en pleine campagne de la seine et marne -77-) mais qui a l’immense avantage d’être traversé par un gare du Transilien (le train pour Paris).

C’est la même ligne de train que je prends pour aller travailler donc je connais bien et je vois bien que le train est blindé tous les matins pour aller à Paris! Pourtant en heure de pointe il y en a un toutes les 30 minutes et malgré cela je constate qu’énormément de gens habitent très loin et pourtant vont travailler à Paris tous les jours! C’est en voyant ça que je me suis dit qu’il y a forcement un bon marché locatif dans toutes les villes traversées par cette ligne du Transilien.

je me suis mis a la recherche de biens qui feraient bien l’affaire en termes de location, et c’est la que je suis tombé sur un petit immeuble de trois étages dans lequel il y avait un F2 de 25m² au RDC et un F2/F3 de 40 m² en duplex. Les appartements à l’intérieur étaient en très mauvais état, il fallait prévoir pas mal de travaux de réagencement et de décoration mais rien de bien méchant. Un autre avantage d’acheter un lot ou un immeuble c’est que vous bénéficiez d’un prix de gros, et vous n’êtes plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale, car ce type de bien s’adresse uniquement à des investisseurs.

J’ai déjà rénové ma résidence principale ce qui me donne l’immense avantage de me rendre compte de l’ampleur des travaux ainsi que de leur éventuel coût! Le prix de vente affiché était de 87000 € et comme le hasard fait bien les choses, je devais assister quelques jours après au séminaire Immobilier d’Olivier Seban, donc j’ai attendu d’aller au séminaire pour apprendre et pour bien ficeler la proposition d’achat que j’allais faire. D’ailleurs pour rassurer l’agence immobilière qui me vendait le bien, j’avais pris un 2ème rdv pour faire une contre visite avec mon épouse afin de lui montrer le bien et lui expliquer mon projet. Tous les voyants étaient au vert pour faire une bonne affaire mais c’était en pleines vacances d’avril, je suis parti en week-end, et au retour, deux jours avant que je fasse la contre-visite, l’agent immobilier m’appelle pour annuler le rdv car le bien avait été vendu. j’étais déçu car j’ai su que j’avais raté une bonne affaire! L’immeuble en question a été vendu 75000€ soit une réduction de 13,8% a peu près. Le prix que je voulais proposer pour ce bien était de 70000€ et je pense que celui qui l’a acheté ne devait pas être trop loin. une fois la négociation finie ils ont du se mettre d’accord sur le prix de 75000€

parlons chiffres:

prix d’achat: 75.000€ + fdn 5500€ + tvx 10.000€ = 90.500€

potentiel locatif: F2 25m²: 380€ & F3 40m²: 480€  Total: 860€/mois soit 10320€/an

rentabilité: (10320/90500)*100=11,4%

 

Alors voila, plus de 11% de rentabilité n’est pas anodin. En immobilier on peut certes trouver mieux, mais surtout on trouve souvent beaucoup moins, alors oui j’ai raté une bonne affaire, je pense que j’ai eu certainement peur de m’engager trop vite, voulant maîtriser toute la négociation en faisant attendre un peu le vendeur, mais on apprend de ces erreurs et il n’y a pas meilleure façon d’apprendre que de passer à l’action! Je suis actuellement sur un autre projet car ce coup ci j’ai compris que quand la bonne affaire se présente il faut être réactif! je vous en parlerai prochainement…

et toi, as tu raté une bonne affaire?

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18 Commentaires

  1. Fabiola's Gravatar Fabiola
    13 mai 2015    

    Bonjour Seb,

    C’est dommage, mais ça fait partie de l’apprentissage. Courage!!

  2. 9 juin 2015    

    Bonsoir Sébastien,

    Ca semblait être une bonne affaire
    Mais tu as appris et c’est bien la l’essentiel. La prochaine sera peut être la
    Bonne. Mais N’achète pas quelque chose de moyen par peur de le rater. Il y a beaucoup de bonnes affaires actuellement.

    • Seb's Gravatar Seb
      9 juin 2015    

      Oui c’est vrai…
      d’ailleurs depuis, la bonne affaire c’est présenté a moi mais j’ai pas eu le temps de le raconter encore…

  3. Vincent's Gravatar Vincent
    9 juin 2015    

    Effectivement, c’est en faisant des erreurs que l’on apprend. Dommage pour celui la, mais il y en aura d’autres.

    • Seb's Gravatar Seb
      9 juin 2015    

      et en plus j’ai appris gratuitement, car cette erreur la ne m’as rien coûté!

  4. 11 juin 2015    

    Bonjour Seb,
    Moi aussi j’ai raté des bonnes affaires parce que d’autres ont été plus rapides que moi. Mais ce n’est pas grave car d ‘autres bonnes affaires se présenteront à toi 😉
    Gaëtan@jusdelégumes Articles récents…Prenez un smoothie vert pour remplacer un repas !My Profile

    • Seb's Gravatar Seb
      12 juin 2015    

      Salut Gaetan, content de te voir par la…
      Comme tu dis, la bonne affaire c’est présenté a moi par la suite…

  5. Marie's Gravatar Marie
    11 juin 2015    

    Dommage mauvaise timing! Au moins tu sais que les bonnes affaires ne sont pas impossible!! Je ne suis pas encore passée devant une affaire comme la tienne mais le vour ça va m arriver j espère être réactive. Merci de partager ton expérience

    • Seb's Gravatar Seb
      12 juin 2015    

      bonjour Marie. t’inquiète pas les bonnes affaires sont la il suffit de les débusquer!

  6. 13 juin 2015    

    Aïe, cela a du être bien frustrant sur le moment mais heureusement, il y a plein d’autres bonnes affaires ! 😀
    Raphaël Articles récents…Pourquoi vous DEVEZ ouvrir un PEA et une assurance vie le plus tôt POSSIBLE !My Profile

    • 13 juin 2015    

      oui quand on cherche c’est pas ce qui manque, surtout que des fois les bonnes affaires ne sont jamais en vitrine donc faut pas hésiter a aller voir les agences et leur parler du type de bien que vous cherchez….
      Milouf Seb Articles récents…J’ai raté une bonne affaire!My Profile

  7. 13 juin 2015    

    C’est toujours difficile de passer à coté d’une affaire, mais le principal est d’avoir progressé, et de ne plus faire les mêmes erreurs. 😉
    En tout cas, ça permet de se rappeler que la réactivité est vraiment importante lorsque l’on cherche des bonnes affaires en investissement. Ca me rappelle un auteur (j’ai oublié qui) qui disait : « Prendre ses décisions rapidement et en changer lentement ». Il faut se poser les bonnes questions au moment d’une décision, mais une fois notre choix déterminé, ne plus revenir en arrière.

    • 13 juin 2015    

      très pertinent! a implémenter rapidement!
      merci Jeremy

  8. 16 juin 2015    

    Dommage mais c’est comme ça qu’on apprend ! Personnellement, j’ai pris rendez-vous pour une affaire qui semblait intéressante, et le bien a été vendu 30 minutes avant que j’arrive…
    Tancrède Articles récents…Êtes-vous un mouton ? (suite)My Profile

    • 16 juin 2015    

      oui c’est sur,
      l’affaire que t’as raté « semblait » vraiment intéressante si elle est partie aussi vite…

  9. pierre's Gravatar pierre
    18 juin 2015    

    Dit toi que c est une erreur qui ne te coute que du temps je pense que c est avec l expérience que l on devient réactif ce n est pas évident.
    bon courage pour la suite
    pierre

  10. 19 juin 2015    

    Salut,

    Le principal c’est que tu sois passé a l’action et des bonnes affaires, il y en a tous le temps.
    Il faut juste les trouver et persévérer !!!
    Quel article riche en expérience et merci du partage !
    Kamal Le Marocain Articles récents…Voyager en train par la gare de MarrakechMy Profile

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