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investissement immobilier #2

Location de box, investir dans un box, investir dans un garage

Je vais vous raconter dans cet article mon investissement immobilier pour faire du locatif.

Alors je plante le décor. Nous sommes en début d’année 2014 et grâce à mes dépannages informatiques que j’ai fait en 2013 j’ai pu mettre un peu plus de côté que d’habitude tout en me faisant plaisir ( je vous rappelle il ne s’agit pas de faire l’écureuil). J’ai 3000 euros en poche et je veux investir dans l’immobilier. Je me dis que ces 3000€ euros serviront à payer les frais de notaire. Je savais déjà dans quoi je voulais investir (un box) et je me suis bien documenté, notamment grâce au blog de Julien: parking investir. Je savais notamment que les frais de notaire étaient élevées pour des petites transactions, mais le but de l’opération était double. D’un côté réaliser un investissement immobilier rentable et d’un autre côté apprendre à gérer un bien en réduisant au maximum les risques.

La recherche commence sur leboncoin et très vite je tombe sur une annonce. Il s’agit d’un box de 12,5m à 5min à pied de la gare de Meaux, dans une résidence avec en plus un parking non-attribué dans la résidence. Je contacte la personne et je visite le box dans la semaine. Je viens avec ma voiture pour tester la taille de l’emplacement et j’étais surpris que le monsieur ai un box dans cette résidence car je suis arrivé avant lui et j’ai de suite remarqué qu’il ne savait pas exactement quel bouton appuyer sur sa télécommande, alors je lui ai posé la question en contournant le sujet:

Q: vous vivez là ? Réponse : non

Bon perdu aucune info comment rebondir?

Q: ha OK, du coup vous en avez plus besoin?

Et la tout seul il me raconte qu’il vient d’hériter (3 frères et sœurs) d’un appart et d’un box dans la résidence et qu’ils ont réussi à vendre l’appartement mais sans le box.

Bingo! Je sais plein de choses intéressantes la!

  1. Il a déjà encaissé un gros chèque
  2. Plusieurs héritiers donc toujours pressés de vendre
  3. Je vais pouvoir négocier !
  4. ces trois éléments en tête, je me dit que ça peut être une bonne affaire!

Le box est affiché a 11800€. Le jour même je ne fais aucune proposition, c’est une de mes règles en matière de négociation, ça me permet de réfléchir tranquillement au prix que je vais proposer en prenant en compte toutes les informations récupérées lors de la visite.

J’appelle le propriétaire le surlendemain pour faire une proposition. J’argumente que les frais de notaire sont élevées pour une vente de ce montant là et qu’ils atteignent quasiment 20%. Je lui fais une proposition à 10800€ ce qui fait une petite ristourne de 1000€ soit seulement 8,5% du prix affiché, qu’il accepte dans la journée.

Je me rends compte que j’aurais pu demander plus, c’est comme ça, mais bon au risque de vexer le vendeur faut s’y prendre avec des pincettes. l’art de la négociation c’est comme tout, ça s’apprend!

Je connais le marché dans cette ville car depuis plusieurs mois j’ai fait mon étude de marché de la location de Box. le box peut se louer facilement entre 75 et 85€.

Je fais mes calculs et ça rentre dans mes critères de sélection (entre 8% et 10% de rentabilité brute) pour un premier investissement

renta brute = (loyer X 12) / prix d’achat

renta brute = (80*12)/10800=8,89% c’est pas mal!

Au final ma rentabilité nette (comprend les frais de notaire, les charges de copropriété et la taxe foncière) est de 5,51% soit plus de 5 fois le taux du livret A actuellement (Avril 2015)

Voila le détail de mon premier investissement locatif, et je compte pas m’arrêter la, car laisser mon argent a la banque pour que l’inflation consomme toute sa valeur , personnellement je n’y vois aucun intérêt!

dis moi ce que tu penses de ce type d’investissement dans les commentaires!

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